Welke kosten komen kijken bij het kopen van een huis?

Veel starters richten zich vooral op het maximale hypotheekbedrag. Logisch, want dat is meestal het grootste bedrag. Maar daarnaast krijg je te maken met een aantal vaste en variabele kosten die samen "kosten koper" worden genoemd. In dit blog zetten we ze voor je op een rij, met indicatieve bedragen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Wat zijn kosten koper?

Op Funda en in advertenties zie je vaak de afkorting "k.k." staan: kosten koper. Dit betekent dat alle kosten die horen bij de overdracht van de woning voor rekening van de koper komen, boven op de vraagprijs.

Kosten koper bestaan grofweg uit twee delen:

1. Overdrachtsbelasting - een belasting die je betaalt aan de Belastingdienst bij de overdracht van de woning.
2. Notariskosten voor de eigendomsoverdracht – de kosten voor de notariële akte van levering en inschrijving in het Kadaster.

Daarnaast zijn er kosten die je los van ‘kosten koper’ maakt, maar die wel onderdeel zijn van je totale aankoopbudget: hypotheekadvies, taxatie, notariskosten voor de hypotheekakte, en eventueel een bouwkundige keuring en kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

H2: Hoeveel overdrachtsbelasting betaal jij?

In 2026 betaal je als koper die zelf in de woning gaat wonen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom, tenzij je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling.

Voor starters geldt een belangrijke uitzondering. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je zelf in de woning wonen en heb je nog niet eerder gebruikgemaakt van deze regeling, dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Deze vrijstelling geldt in 2026 voor woningen met een marktwaarde tot € 555.000. Val je buiten deze voorwaarden, bijvoorbeeld omdat je 35 jaar of ouder bent of niet zelf in de woning gaat wonen, dan betaal je het standaardtarief van 2%.

Voorbeeld: koop je als starter een woning van € 350.000 en geldt de vrijstelling? Dan bespaar je hiermee € 7.000 aan overdrachtsbelasting. Geldt de vrijstelling niet, dan betaal je 2% van € 350.000 = € 7.000 aan de notaris.

Notariskosten
Voor de aankoop van een woning krijg je in principe met twee notariële akten te maken: de akte van levering (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte (als je een hypotheek afsluit). Beide worden vaak gecombineerd waarbij de kosten liggen tussen de €900,- en €1800,-.

Hypotheekadvies
Kersten Financieel Advies helpt je bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm, rentevaste periode en geldverstrekker. De kosten hiervoor zijn €2650,-,  afhankelijk van de complexiteit van je situatie.

Taxatie
Voordat een geldverstrekker een hypotheek verstrekt, wil deze weten of de woning de koopsom waard is. Een taxatierapport door een erkend taxateur kost gemiddeld €600,- tot €800,-. In sommige situaties kan ook gebruik worden gemaakt van een desktoptaxatie. Deze is met ongeveer €110,- een stuk voordeliger dan een reguliere taxatie. Of een desktoptaxatie mogelijk is, hangt af van de woning en jouw situatie.

Bouwkundige keuring (optioneel)
Wil je meer zekerheid over de technische staat van de woning, bijvoorbeeld of er sprake is van funderingsproblemen, vocht of achterstallig onderhoud? Dan kun je een bouwkundige keuring laten uitvoeren. De kosten hiervoor liggen meestal tussen de €300 en €500, afhankelijk van de grootte van de woning en de diepgang van de keuring.

Voorbeeld: totaaloverzicht bij een woning van €350.000

Geldt de startersvrijstelling? Dan vervalt de overdrachtsbelasting en kom je uit op ongeveer €4.050,-.

Wat als je de woning wilt verbouwen?

Koop je een woning waar je nog iets aan wilt veranderen? Dan is het verstandig om ook de kosten van de verbouwing mee te nemen in je totale budget. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe keuken of badkamer, een uitbouw of andere aanpassingen aan de woning.

Een verbouwing hoeft niet altijd volledig uit eigen geld betaald te worden. Afhankelijk van je situatie en de waarde van de woning kun je de verbouwingskosten mogelijk meenemen in je hypotheek, bijvoorbeeld via een bouwdepot. Het bedrag wordt dan gereserveerd voor de werkzaamheden aan de woning.

Zo kijk je niet alleen naar wat je nodig hebt om het huis te kopen, maar ook naar het bedrag dat nodig is om er het huis van te maken dat bij je past.

En als je wilt verduurzamen?

Ook verduurzaming kan invloed hebben op het budget dat je nodig hebt. Denk aan isolatie, zonnepanelen, HR++-glas of een warmtepomp.

Voor energiebesparende maatregelen zijn er mogelijkheden om extra geld te lenen boven op het bedrag dat je op basis van je inkomen en de woning kunt lenen. Hoeveel extra ruimte er is, hangt onder andere af van het energielabel van de woning en de maatregelen die je wilt uitvoeren.

Heb je plannen om te verduurzamen? Dan is het slim om die meteen mee te nemen wanneer je jouw financiële mogelijkheden laat berekenen. Zo weet je vooraf welke ruimte er is voor de aankoop én de verduurzaming van de woning.

Heb je eigen geld nodig?

Een hypotheek dekt meestal de koopsom van de woning, maar niet altijd de bijkomende kosten. Veel geldverstrekkers financieren overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten niet automatisch mee binnen de hypotheek.

Dat betekent dat je, naast je hypotheek, vaak eigen geld nodig hebt om de kosten koper en bijkomende kosten te kunnen betalen. Hoeveel dat precies is, hangt af van de koopsom, of je de startersvrijstelling kunt toepassen en de adviseurs die je inschakelt. Houd als richtlijn aan dat je rekening houdt met 3% tot 6% van de koopsom aan eigen middelen, afhankelijk van of de overdrachtsbelasting van toepassing is.

Wil je weten hoeveel je daarnaast aan hypotheek kunt krijgen? Lees ons blog: Hoeveel kan ik lenen als starter?

Hoe voorkom je financiële verrassingen?

Een huis kopen is een van de grootste financiële beslissingen die je neemt. Door niet alleen naar de woningprijs te kijken, maar ook naar de bijkomende kosten en de vraag of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling, krijg je een realistisch beeld van het totale bedrag dat je nodig hebt. Daarnaast blijft het belangrijk of je de last ook wil betalen. Kunnen en willen is een belangrijke afweging te maken in het hypotheekproces.

Conclusie
Bij het kopen van een huis betaal je meer dan alleen de koopsom en je hypotheeklasten. Reken op kosten voor overdrachtsbelasting (2%, of 0% met de startersvrijstelling), notaris, hypotheekadvies, taxatie, Nationale Hypotheek Garantie en eventueel een bouwkundige keuring. Samen kunnen deze kosten oplopen tot enkele duizenden tot ruim tienduizend euro, afhankelijk van de koopsom en je situatie.

Ook starters uit het Land van Cuijk en de regio Gennep hebben regelmatig vragen over deze kosten. Wil je weten hoeveel eigen geld jij in jouw situatie nodig hebt en of de startersvrijstelling voor jou geldt? Plan dan een gratis gesprek.

De genoemde bedragen zijn indicatief en kunnen per situatie, regio en aanbieder verschillen. De cijfers over overdrachtsbelasting zijn gebaseerd op de regels die gelden in 2026; check bij twijfel altijd de actuele voorwaarden bij de Belastingdienst of je adviseur.